온다의 블로그양도소득세 계산기
아파트·주택 양도 시 납부할 양도소득세와 지방소득세 합계를 계산합니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제를 자동으로 반영합니다.
매매가액
만원
만원
만원
보유 기간
년
년
양도 시 보유 주택 수
* 일반적인 주거용 주택 기준 추정값입니다. 실제 세액은 세무사 확인을 권장합니다.
* 장기보유특별공제: 1세대 1주택(거주 2년 이상)은 보유·거주 각 4%/년 최대 80%, 일반은 2%/년 최대 30%.
* 다주택 조정대상지역 중과(+20~30%p) 한시 배제는 2026.5.9.까지였습니다. 이후 양도분은 중과 적용 여부를 반드시 확인하세요.
양도소득세 세율 요약
| 구분 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 보유 1년 미만 | 70% | 단기 |
| 보유 1~2년 미만 | 60% | 단기 |
| 기본세율 (2년+) | 6 ~ 45% | 8 구간 누진 |
| 1주택 비과세 | 0% | 12억 이하 |
| 지방소득세 | 양도소득세 × 10% | 별도 납부 |
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
• 기본공제 연 250만원이 과세표준에서 차감됩니다.
• 1세대 1주택(거주 2년+) 장기보유특별공제: 보유·거주 각 4%/년, 합산 최대 80%
• 일반 장기보유특별공제: 보유 3년부터 2%/년, 최대 30%
• 다주택 조정지역 중과(+20~30%p)는 현재 한시 배제 중
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자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 요건이 무엇인가요?▾
보유 기간 2년 이상(조정대상지역은 거주 기간 2년 이상 추가), 양도가액 12억 원 이하여야 합니다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 지역에서 취득한 주택은 거주 2년 요건이 적용됩니다.
고가주택(12억 초과) 1주택 비과세는 어떻게 계산하나요?▾
양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세 요건을 충족하더라도 12억 초과분 비율에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억) ÷ 양도가액 으로 계산합니다.
장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?▾
일반: 보유 3년부터 2%/년(최대 30%). 1세대 1주택(거주 2년 이상): 보유 4%/년(최대 40%) + 거주 4%/년(최대 40%), 합산 최대 80%입니다. 단기(2년 미만) 보유 시에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
단기 보유 시 세율은 얼마인가요?▾
보유 1년 미만이면 70%, 보유 1~2년이면 60%의 단일 세율이 적용됩니다. 이 경우 장기보유특별공제도 없으므로 세 부담이 매우 큽니다.
필요경비로 인정되는 항목이 무엇인가요?▾
취득세, 법무사 수수료, 중개보수(양도·취득 시 모두), 인테리어·리모델링 비용(자본적 지출만 해당), 장기수선충당금, 소송비용 등이 포함됩니다. 수리·유지비(도배, 장판 교체 등 수익적 지출)는 원칙적으로 제외됩니다.
다주택자 중과세율은 현재 적용되나요?▾
조정대상지역 내 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시 배제되어 기본세율이 적용됐습니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 추가 연장이 없는 한 중과가 다시 적용될 수 있으므로 반드시 국세청에 확인하세요.
주택을 상가로 바꾸고 팔면 비과세가 되나요?▾
2025년 2월 28일 이후 매매계약을 체결해 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우, 1주택 여부는 양도일이 아닌 매매계약일을 기준으로 판단합니다(소득세법 시행령 §154①). 계약 시점에 1주택 비과세 요건을 충족했다면 비과세가 적용될 수 있습니다.
양도소득세 신고·납부 기한은?▾
잔금 지급일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 무신고 시 납부세액의 20% 무신고가산세와 1일 0.022% 납부지연가산세가 부과됩니다. 납부세액이 1천만원 초과 시 최대 2개월 분할납부 가능합니다.